格安の部屋。
都内や都内近郊であればあるほど、需要があると言われる物件です。
しかも「格安」に加えて「ネガティブな要因」がない物件は、需要が大変高いといえるでしょう。
しかし、そういった建物になかなか出会うこともできないのが現状です。
一方で、「都内に住みたい！」という希望や、「どうしても都内に住まなくてはいけない！」という需要はなくなりません。
そんな需要にピッタリな借り方が「間借りをして大勢で一つの物件に住む」という、シェアハウスです。
本記事では、シェアハウスでどんな投資を行えば良いのか、メリットや投資の方法を徹底解説しています。
もし今、シェアハウスに用いることができそうな３LDK～の物件や１戸建て、マンションなど「大人数で住むことを目的として作られた物件」があれば、シェアハウス投資に挑戦してみてはいかがでしょうか？
シェアハウスで投資運用するメリット
上京したい！などの理由で一定層から絶大な人気をおさめているシェアハウス。
以下の別記事にてメリットとデメリットはいくつかあげていますが、本記事ではもう少し詳しく説明します。
シェアハウスを含む不動産別の投資についての解説は、こちらの記事をご覧ください。
コロナウイルスの世界的感染爆発の影響を受けて、2020年7月頃からＦＸや投資において良い傾向にあると、投資家の間では噂になっています。特に米ドルでの投資が目覚ましい傾向にあるのですが、「不動産投資」ともなるとどういったやり方、タイミ[…]
メリット① 収益性が高く期待できる
ひとつの物件に何人も集まるため、集まった人数分の家賃収入を得ることができます。
費用対効果が大変大きいといえるでしょう。
例えば、都内でワンルームマンションを借りると月6万円以上が普通となりつつあります。
一方で4LDKのマンションで20万円以上の家賃収入を得るのはなかなか困難となっています。
理由としては、ワンルーム（単身者向け）の需要＞４LDK（世帯向け）の需要という構図があるからです。
この４LDK物件をシェアハウスとして、家具などの付加価値をつけると、次の効果が借り手にも貸し手にも得られます。
メリット その１・借りる側はワンルームに近い、もしくはワンルームよりも安く住める
・貸す側も複数人から家賃収入を得られ、結果高い賃料を受け取れる
複数人から家賃収入が得られるということで、１世帯から得られる収入よりも効率が良くなります。
メリット② 空室率が低くなる上、入居者も決まりやすい！
一般的なワンルームの部屋であれば、退去してしまうと空室となってしまい、家賃収入もなくなってしまいます。
しかし、シェアハウスであれば複数人の入居であるため、１人が退去しても１人分のスペースで発生していた家賃収入がなくなるだけで「０」にはなりません。
空室率おさえることができながら、家賃収入は変わらず得られるということでもあります。
シェアハウスは細かく部屋を分割できますよね。
１人一部屋ではなく、１人１ベッドなどのスペースでもOKだということはご存じでしょうか。
都内近郊であれば、二段ベッドの上下スペースでもバックパッカーなどから、月単位での需要も高いといえるでしょう。
・１人１部屋でなくてもよいため、それなりの需要がある
他にもありますが、以上が主なメリットといわれています。
普通の戸建てやマンション・ワンルームなどの投資では、なかなか見られない運用の仕方であるため、「アレンジを自己流で！」「運用をしやすいように応用したい」そういった方にはシェアハウスでの投資運用はおすすめです。
シェアハウスを運用する上でのデメリットと注意点
次にデメリットを説明しましょう。
デメリットではあるけれど、気を付けていれば回避はできることでもあります。
戸建てやマンション、アパートでの投資であれば比較的管理も楽な面はあります。
しかしシェアハウスの運営では
・個人で管理をしなくてはいけない
・シェアハウスでの専門的な管理方法もあるため難しい
・管理ノウハウがなければ破綻してしまうこともある
など、「ノウハウもわからない全くの初心者」＝「シェアハウスは成功できない」というような考えが生まれてしまうこともあります。
そういった失敗をしないためには、シェアハウスを運営する前に基礎知識や管理ノウハウをしっかり確認しておきましょう。
管理者を雇う場合は委託料が高値
・シェアハウスを管理できない！
・個人で管理をするのではなく、他人に管理をしてもらいたい！
そう感じたら、「シェアハウスを管理する」専門の会社に依頼をすることも方法の1つと言えるでしょう。
初心者の場合、管理ノウハウがなくても安心できる方法でもあります。
しかし、委託料が高値です。
平均的に委託料と決められている金額は、物件にもよりますがシェアハウスの家賃の20％前後と言われています。
普通の戸建てや賃貸アパート、マンションでの管理費用は家賃の5％と定められているため、差は歴然といえるでしょう。
とある管理会社の費用をお示ししましょう。
この管理会社がシェアハウスを運用する契約の方法は、
- シェアハウスの全ての管理をお願いするサブリース契約固定賃料型
- 管理会社とオーナーと半々で依頼をする実績連動型契約
- 運営委託のみの契約でほとんどの費用もオーナーが管理をする委託のみ契約
と3つほど契約方法があります。
３つの契約を表にまとめると以下のようになります。
| サブリース契約 固定賃料型 | サブリース契約 実績連動型 | 運営委託のみの契約 | |
| 賃料基準 | 40～50％ | 50～60％ | 80％ |
| リフォーム費用 | 管理会社 | 管理会社／オーナー | オーナー |
| 建物維持費など その他諸々の費用 | 管理会社 | 管理会社／オーナー | オーナー |
一見すると固定賃料型であれば、管理会社に全ておまかせでき、安心もできるし、良いのではないか？と思われますよね。
しかし、少し考えてみて下さい。
例えば、6万円の賃料でシェアハウスを運用していたとしましょう。
費用は6万円の20％なので12,000円となりますが、シェアハウスに入居している人数分のお支払いであるため12,000×人数分となります。
そのため決して安い契約とは言えず、むしろ高値といえます。
初心者であれば固定賃料型の契約、いくらか慣れている場合は実績連動型など、自分の状況によって運営の仕方を変えると良いでしょう。
入居者同士のトラブルは付き物
シェアハウスに入居している人は知り合いでないことの方が多いですよね。
入居者同士で、分かり合えないという人同士も出てくるでしょう。
そのため、ちょっとしたことの出来事が原因で、トラブルに発展してしまうこともあるのです。
実際にあったトラブルの原因としては、次のようなものがあります。
・冷蔵庫の中のものを勝手に食べられてしまった
・隣同士で騒がれて騒音トラブルに発展
こういったトラブルにならないように、未然に防ぐことが必要となります。
- 入浴時間を部屋ごとに決めておく
- 各部屋に冷蔵庫を設置する
- 何時以降は騒がない、友人は入室禁止
などのルールを作ることである程度のトラブルは防げるでしょう。
ルールを設けるなど、未然に防ぐことが大切。
シェアハウスに必要な物件の広さ、窓の数、トイレの条件
「部屋が多いからシェアハウスに向いている」というわけでもありません。
シェアハウスを運営するために必要な物件の広さや窓の数、トイレの必要条件など、これ以外にもさまざまな「揃えておくと良い条件」があります。
確認しておきましょう。
トイレはお風呂と同じではなく独立型だとベスト
一戸建てやワンルームの部屋ではなく、トイレとお風呂は共用部となります。
各部屋にトイレやお風呂がある場合を除いては、およそ物件に1つずつの設置ですよね。
となると、入居者が多いほど利用がかぶってしまうこともあり、トラブルの発展にも繋がります。
トイレを設置する際は、部屋の中に1つずつかユニットバスではないタイプでの設置をおすすめします。
部屋の広さではなく窓の数と位置が重要
シェアハウスを運用するにあたって、部屋の広さではなく窓の数と位置を重要視しましょう。
窓の位置によって部屋が狭く見えて、かつ喚起も悪くなってしまい、部屋の雰囲気が暗くなってしまうこともあるのです。
ここで確認するべき点は、
・１部屋に１つずつ窓が設けられていること
・部屋全体が明るく見えるかつ広く見え、喚起もできる
などの点があげられるでしょう。
まとめ｜初心者がシェアハウスを運用するなら管理は管理会社に
シェアハウスを運用したい！
そう考えるのであれば、まずは「管理会社に任せても充分なプラスとなる物件」を手に入れることが必要です。
まずはシェアハウスの物件を探してみることから始めましょう。
シェアハウス以外の投資についてはこちらの記事で紹介しています。
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