不動産投資において、初心者に向いている投資方法はいろいろな方法がありますが、本記事では特に初心者に向けたマンション1室のみでの不動産投資のやり方を詳しくお話します。
これから不動産投資を始めようかなと考えている人は必見です。
本記事を読み終えることで、投資用物件の見方もわかるようになりますよ！
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区分所有マンション投資とは「マンション１室のみ」
マンション１室のみでの不動産の投資は、「区分所有マンション投資」といいます。
１室のみでの投資を始める最大のメリットは「大きな資金も必要なく分散投資もできる」といった点です。
他にもメリットはありますが、多額の資金が必要ないという点では初心者も参入がしやすいオススメ不動産投資といえるでしょう。
今回のテーマである区分所有マンションとは異なりますのでご注意ください。
区分所有マンション投資の注意点
特に注意する点は次の４つです。
- 空室
- 設備の交換費用
- 災害
- 金利
空室
貸している区分やマンションに空室が出来てしまうと、家賃収入が入ってこなくなってしまいます。
手持ちの資金もない場合はローンの返済もできなくなってしまうため、信用に関してのリスクや、投資の利回りも低下するでしょう。
この空室を回避するには、物件や立地を選ぶ際の情報に留意することです。
需要と供給が一致していればニーズも満たされるため、長期間の空室は回避できるといえます。
設備の交換費用
設備は年々劣化していき、交換が必要となりますよね。
壊れてしまった場合はその都度、修理や交換が必要となるため、出費に備えてある程度の貯蓄をしておくと良いでしょう。
災害
保有している区分やマンションの地域で災害に遭った場合は、資産価値の下落のリスクも考えられます。
自然災害を予測することは難しいですよね。
購入する物件が「新耐震基準」に沿って設計された物件かどうか確認してみることをおすすめします。
金利
不動産投資において、ローンの借り入れは多くの場合が変動金利型です。
そのため半年ごとに金利が見直されて高くなってしまった場合はローン残高、毎月の返済額も増えてしまい、計画していた金額よりも支払額が多くなってしまうことも。
そのため、世の中の経済状況と金利においての情報には注意をしておきましょう。
以上４点はデメリットといわれることに該当しますが、絶対に避けられない！というわけでもないため、留意しておくべき部分の正確な情報収集をしましょう。
区分マンション投資の物件選びの仕方
まずは、区分マンション投資でも、ワンルームなのか、ファミリータイプのルームを運用していくのかを決める必要があります。
そのほかでも決めていくべきポイントは次の通りです。
| 部屋タイプ | ワンルーム 1R、1DK、１LDKなど | ファミリータイプ 3LDK～ |
| 立地と環境 | 都市部・郊外・地方 | |
| 物件タイプ１ | 新耐震基準の物件かどうか | |
| 物件タイプ２ | 総戸数の多い物件・総戸数が少ない物件 | |
| 不動産会社 | 空室期間・入居率・滞納率・扱い件数・業歴で判断し、募集や集客に問題がない不動産会社を選ぶ | |
1つずつポイントを確認していきましょう。
部屋タイプ｜ワンルームかファミリータイプか
不動産にもさまざまな種類があるように、マンションやアパートにも部屋のタイプがあります。
特に日本では部屋の大きさから次の２つに分けられます。
・単身者向け
・ファミリー向け
不動産投資が全くの初めて！というのであれば、単身者向けのワンルーム投資をおすすめします。
ワンルームは、主に1Ｋから1LDK、2LDKとなっている部屋が多いですよね。
そして使用者も、ファミリータイプに比べると次のような傾向があります。
＊学生での単身入居
＊単身赴任
＊上京などでの単身入居
「単身入居」はファミリータイプよりも引っ越しの頻度が高めであり、入退去の回転率も上がっているといえるのです。
また、収益物件として投資家への売却もしやすいため、現金化もファミリータイプに比べてしやすいという点もあげられます。
さらに現代の日本の状況を考慮すると、さまざまな点で単身者向けのお部屋の需要が高いと言えます。
次項で説明しますが、特に都市部にあるワンルームマンションへの需要は安定して高まっている状態ですので、検討してみるのも良いですね。
立地や環境｜都市部・郊外・地方
初心者におすすめな立地や環境は、都市部の中古マンションです。
もし都市部でなく郊外にする場合は、都市部に近い地域であれば、比較的「入居者がいない」という空室期間は避けることができるでしょう。
対して、地方でマンションの１室を貸し出す場合だと運用が比較的難しくなってしまうことが考えられます。
地方で区分マンションに投資する際の注意点
- 不動産会社からのうまい話にのせられてしまう
- どの環境にある物件は需要が高いとされるのか、いまいちわからない
- ニーズがわからない
もちろん、地方でもご自身がその地域に慣れているのであれば、土地勘で運用できる可能性も少なからずあるでしょう。
しかし、「土地勘なし」「不動産はどこが良いのかわからない」というような状態で地方に区分マンション投資としてワンルームを借りてしまった場合は、多数の「わからない」点が発生してしまうのです。
不動産投資において、情報不足はあってはならないともいえるでしょう。
そのため、初心者で区分マンション投資をするのであれば、次の立地や環境をおすすめします。
おすすめの立地や環境
- 良く見知った環境もしくは都市部であること
- 駅から徒歩10分以内であること
物件情報を見る際に、まずは投資物件の情報が正確か、見知った環境であれば想像ができるかなどよく考慮してみましょう！
物件タイプ１｜新耐震基準
「立地も環境も問題ない！」
「区分マンションの投資を始めるぞ！」
と意気込んでいる方には、もう少し確認をしてほしいことがあります。
それは、「新耐震基準」と「総戸数」です。
新耐震基準とは、昭和56年以降に施行された「震度6強の地震がきても建物が倒壊することなく、在宅中の人の安全を確保できる」という、法律です。
これは、平成28年4月に発生した熊本地震において倒壊した建物のグラフです。
グラフをみると、新耐震基準の倒壊が全くないことがわかりますね。
これらのことから、比較的災害時のリスクを回避できるのは「新耐震基準」の住宅といえるでしょう。
物件タイプ２｜総戸数は多めに限る！
総戸数に関しても修繕費用の負担という点で注意しておかなくてはなりません。
初心者が区分マンション投資をするのであれば、最低でも50戸前後がおすすめといえます。
なぜなら、50戸前後の大きいマンションは「修繕費用の負担が少なくなる」というメリットがあるからです。
20から30戸のマンションがおすすめ！
という投資家もいますが、各世帯の負担や修繕積立金が大きくなり、支払いに負担がかさむ状態になりかねません。
何かあったときに修繕の対応がしやすいのが、総戸数の多い物件なのです。
特に区分マンションの成功の秘訣はこれらの「新耐震基準」「総戸数」によるとも言われているため、注意したいポイントのひとつですね。
不動産の選び方
不動産にもさまざまな種類の会社がありますよね。
売り出している投資物件も多種多様ですが、次の点に留意して不動産選びをしましょう。
- 空室期間
- 入居率
- 滞納率
- 扱い件数
以上の点で問題のない不動産会社は、募集や集客が良いといえる企業です。
滞納はわかりませんが、「入居者募集！」の広告が少ない企業を調べてみると良いでしょう。
扱い件数は物件の空室と比較してみると、優秀な不動産がわかるようになりますよ！
まとめ
今回は初心者に向けた区分投資マンションについての解説でした。
どのタイプで投資を行うか決めるにしても、必要な情報は「投資をするご自身の資金力」です。
投資経験がある程度ある場合も、投資をするタイプは変わってきますよね。
- 投資をする上での目標
- 投資の経験
以上を考慮して、投資をどう進めていくかのプランを練ってみましょう！
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