コロナウイルスの世界的感染爆発の影響を受けて、2020年7月頃からＦＸや投資において良い傾向にあると、投資家の間では噂になっています。
特に米ドルでの投資が目覚ましい傾向にあるのですが、「不動産投資」ともなるとどういったやり方、タイミングが良いのでしょうか。
本記事では不動産投資において、全くわからない！！これから始めるビギナー向けに解説をしています。
不動産投資ってなんだか難しい…
こんな悩みをお持ちの方は、要必見！
本記事を読み終える頃には
●不動産投資をする上でのメリット・デメリット
などの理解と説明を求められた際に自分の言葉に変えて説明ができるようになりますよ！
不動産投資の種類
「不動産投資を始める！」
と、意気込んで始めても、どんな種類があってどのような物件が投資に入るのかなどイマイチわからないということもありますよね。
まずは、収益の得方を知りましょう。
不動産投資には２通りの方法があります。
- キャピタルゲイン（一般的な投資）
- インカムゲイン（家賃収入を得る投資方法）
これらの違いは、「売却して利益を得るのか」それとも「大家になって収入を得るのか」という点です。
キャピタルゲインとは
一般的な投資と考えるのがわかりやすいでしょう。
つまり利益が出る一方で、大きく損をすることもあり得るという方法です。
不動産2,000万円を購入後、時価5,000万円で売却→3,000万円ほどの差益が出ます。
上記の例で得た3,000万円が「キャピタル（資産・資本）ゲイン」です。
もし購入した不動産を1,000万円で売却したら、2,000万円で購入をしているため、これは1,000万円の損失となり「キャピタルロス」となるのです。
インカムゲインとは
一方のインカムゲインは財産を保ったまま収益を得られます。
大家さんとして不動産から物件を保持して管理、第三者に貸して家賃収入を得るということです。
初心者が不動産投資を始めるのであれば、「大家になって収入を得る」タイプのインカムゲインをおすすめします。
不動産を始めるちょうど良い物件
不動産を始める際の物件タイプは、おおまかに次の６つのタイプがあります。
マンションの1室のみを購入して貸し出す
マンションやアパートの１室を借りて、第三者に貸し出すインカムゲインです。
● ひとつの地域でなく、複数の地域で物件を保有することもできる
● 物件探しなどに時間もかかってしまうため、投資効率はあまり良くない
比較的安価であること、複数の地域で物件を保有できるなどの点から、初心者の初期の投資には向いていると考えて良いでしょう。
投資の効率を考えるようになったら、他の方法を考えるのもありです。
マンションの１室のみを購入して貸し出す投資方法はこちらの記事で詳しく説明しています。
不動産投資において、初心者に向いている投資方法はいろいろな方法がありますが、本記事では特に初心者に向けたマンション1室のみでの不動産投資のやり方を詳しくお話します。 これから不動産投資を始めようかなと考えている人は[…]
アパート・マンションなど1棟で貸し出す
小規模のマンションやアパート、商業ビルなどをまるごと購入して貸し出す運用方法です。
この投資方法は一般的と言えるほど普及しています。
１室のみと同じように「インカムゲイン」で収益を得る投資となります。
● 1度で大きな資産を得られること
● 分散投資ができない、震災や災害で痛手を受ける可能性も有り
１部屋と比較して投資金額がとても大きくなるため、デメリットがかなり響いてしまうこともありえる投資方法です。
つまり大家でありながら、なにかの有事の際に「キャピタルロス」になり得る可能性もあるということ。
不動産投資初心者には、おすすめできない方法です。
慣れてきた頃に、次の投資方法として考えるのに適している方法といえるでしょう。
１戸建てで貸し出す
戸建てとして貸し出すこの方法は、比較的インカムゲインとしての投資になります。
● 少ない資金で始められる
● 地域の需要を見極め必須
投資資金は少額で始められますが、地域や需要を見極められないと長期間の空室となってしまうため注意が必要です。
初めての不動産投資には向いていません。
それなりに慣れてきた頃の投資候補としておくのがベストです。
シェアハウス・民泊で貸し出す
近頃話題になっている賃貸物件です。
都内に住みたいという需要に対して、複数人に部屋を貸し出して供給を一致させるスタイルで、3LDKから4LDKのファミリー用の住宅がシェアハウスに適しています。
● 需要があれば少ない部屋数でもOK
● 民泊として貸し出すこともできる（旅館業の許可が必要）
● 宿泊後や日々の生活の中で清掃をする必要がある
● シェアハウスの管理が忙しいこともある（雇管理人を探す必要もある）
都内や観光地においてファミリータイプの物件を得られた場合は、シェアハウスや民泊システムの検討も有りです。
始める場合は、民泊アプリやＳＮＳ、シェアハウス検索システム（サービス）などを積極的に取り入れると、初心者でも比較的、運用が楽になるためおすすめです。
土地や借地権物件で建物を貸す
この方法は、不動産投資の中でも上級者レベルといっても良いでしょう。
理由はこれまで紹介してきた投資物件の中でも最も「専門用語が必要」となるためです。
土地と借地権物件の違いは土地があるか、ないかという点であり、どちらにもいえるメリットは、「長期運用が可能」という点です。
底地投資で投資をする場合は借地契約に注意が必要
土地を貸して運用をする場合は、「底地投資（そこちとうし）」と言って、建物の所有目的で貸す土地ということになります。
借地権が設定されている土地の所有権を持っているのが底地投資です。
● 借地人が入替わることがないため、安定した収入が確保できる
● コンビニ投資という方法もある
● 借地が借地人から返されることはほとんどない
● 土地を別のことに活用もできないことを考えて購入する必要がある
土地を持っている場合は、この「底地投資」が良いかもしれません。
初級向けの投資ではないため、注意点には充分気をつけましょう。
借地権投資をする場合は土地の所得税が発生しない？
一方で、借地権投資は土地を所有せずに収益の元となるアパートや戸建てを取得できます。
この借地権投資は、考え始めると難しくなってしまうため、不動産投資に慣れてきた人向けの投資方法と考えると良いでしょう。
● 借主の更新を地主は拒絶ができない
● 不動産購入額を低く抑えられる
● 土地の所得税や固定資産税、都市計画税などの負担がない
● 地代の負担は固定資産税の3倍程度
● 更新時には更新料がかかる
● 建て替えや建物の譲渡をするときは地主の承諾が必要
● 担保の評価が低いため借地権への融資を取り扱わない金融機関が多い
少額で投資を始められるタイプの投資方法です。
担保の評価も低いため、借地権への融資は扱っていない金融機関も多いですが、半永久的にその土地に住むこともできるメリットがあります。
図で表すと次のようになります。
建物を建て替えたり、新築を建てたりする場合には地主の許可が必要ですが、利回りが高いことや税金が安かったりとさまざまなメリットもあります、
そのため借地権を得ている方が得であることも多いというのが「借地権投資」の特徴です。
初心者がこの方法で投資をするのであれば、「利回り」と「地代」を充分に確認をしなければなりません。
まとめ｜不動産投資には知識が必要不可欠
不動産投資には、FXや仮想通貨の投資よりも、不動産に関する法律の知識が必要不可欠です。
正しく理解していることで、損をすることもありませんし、得して立ち回ることもできるようになるなど、メリットもあります。
そのため、初心者からすると少し難しいと感じてしまう点もありますが、順序をおさえて徐々に進めていくことで有益な財産にすることもできるのです。
まずは少額で始めやすい不動産投資から始めてみませんか？
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